房地产业在我国还是新兴产业，随着改革开放的不断深入和社会主义市场经济的迅速发展，房地产业已经成为国民经济发展的重要支撑点之一。区第八次党代会确定了建设现代化津滨新城区的奋斗目标，必将加快我区农村城市化的进程，给新兴的房地产业带来大开发、大发展的契机。如何树立理性发展的思维和运作模式，规避房地产泡沫风险，促进房地产业健康协调发展，加快推进东丽区现代化建设进程，是我们亟待研究和解决的一个新课题。
思考之一，要正确认识和解决好影响房地产业发展的市场环境
在建设现代化津滨新城区、加快农村城市化进程中，使房地产业逐步成为东丽的支柱产业，我们具有得天独厚的优势。我区地处天津中心城区和滨海新区之间，便捷的空中、高速轻轨和公路与水路交通网络，较完备的城市基础设施，较强的经济实力为房地产业的大开发、大发展创造了优越的条件。特别是市委、市政府确定了“三步走”战略目标和大力发展海河经济、综合开发海河两岸，使我区大部分土地已纳入天津工业东移、海河经济带建设、滨海新区和空港保税加工区开发等规划，这就为东丽的房地产业发展，提供了巨大的增长空间。但由于支撑我区房地产业发展的市场环境相对滞后，已经成为制约房地产业大开发、大发展和“瓶颈”。
一是房地产业作为支柱产业拉动相关产业共同发展的巨大作用还不够明显。由于我区房地产业起步较晚，尚未成为东丽的支柱产业，还没有形成具有较大的产业带动系数，借以拉动若干行业和产业共同发展。近年来，全区房地产业增加值占GDP比重虽然在稳定上升，2001年达到1.2%，2002年达到了1.6%。但由于房地产业对地方经济发展的贡献主要是“地”而不是房，土地批租收入是城建资金的重要来源，城市基础设施的超前发展又不断制造出新的房地产业供求热点，在我区这一良性循环关系尚未充分建立，批租土地占开发用地的份额极少，批租年收入很低，同自身的区位优势反差很大。因此，房地产业对全区经济增长的推动作用还未充分呈现。这就表明了我区房地产发展资源优势和市场优势突出，后续增长空间较大。特别伴随海河两岸的开发、“六路一广场”竣工、世纪大道、津汉路等许多干道拓宽改造，必将拉动土地升值，成为推动我区房地产业发展的强大动力。
二是有力支撑房地产业发展的雄厚根基尚未夯实。按照国际惯例，房地产业作为支柱产业的认定，一般要占GDP比重6%以上。近年来国内一些地区在调整产业结构时特别提出要达到10—15%，同时该产业的科技进步率要达到50%以上。以我区房地产业发展较好的2002年为例，全年房地产的增加值达到1.35亿元，仅占GDP1.6%，科技进步率估算在30%左右。从这里就不难看出我区房地产业的发展只能算做发展较快的“行业”，真正作为现代化津滨新城区的支柱产业的基础还未夯实。在今后的发展中，我区应充分发挥自身的潜在优势，不断调整体制、机制和政策，进一步为房地产业发展奠定坚实基础。
三是有效吸引外资、加大对房地产业的资金投入明显不足。外资（包括外埠）投入房地产业的规模是评价一个地区（城市）开放度的标志之一，也是判断这个地区房地产业发展前景的重要参数。但近年来，海外投资除“香港花园”等小区的有限投入外，几乎寥寥无几。“六路一广场”、张贵庄地区城市基础设施投资主要靠内资，全区住宅开发亦是本地投资为主，吸引外埠资金相对不足。围绕具有规模、品牌效应的大型房地产集团，除万科、万隆集团外，落户本区的相对不多，但同期来抢滩兄弟区县的势头却来势很猛。问题的症结表面上看是需求不足，但实质上还是市场环境差强人意，难于吸引海内外客商投资。为此，我们应该紧紧抓住天津大力开发海河经济的重要机遇，着力改善投资环境，通过城市大型公建设施建设带来的拆迁和商业开发，吸引外来客商投资东丽，在不断满足广大居民经济适用住房需求的同时，进一步拉动东丽的中高档房地产市场，振兴津滨新城区的房地产业。
四是集体建设用地使用权市场发展滞后。农村城市化是建设现代化津滨新城区的制胜一招。农村集体土地是津滨新城区建设用地的主要来源，由于这部分土地增值潜力大，驱使开发商趋之若鹜。一旦被征用，由于经济补偿与所有权直接挂钩，权属不清或界限不明的问题就会凸现出来。如有的建设项目不在土地利用总体规划划定的建设用地范围内，不经科学论证就大兴土木；有的急功近利，随意征地，甚至违反《土地管理法》规定，侵害农民利益；有的随意降低城市规划建设标准等等。出现这些问题的重要原因是集体建设用地使用权严重滞后，我区农村集体土地隐性交易极大干扰了国有土地市场。从这里我们不难看出，农村和城镇集体土地同样存在极差地租，同时也有不少土地处于闲置或利用率不高的状况，只有真正进入市场才能谋求最佳配置和最大经济效益。否则，我们就会失去运作土地资本的主动权，就会失去极具发展潜力的现代化津滨新城区房地产市场。
在现实情况下，集体建设用地按土地法规定，可以入股，联营兴办企业。在破产或被兼并的情况下，也可以转移土地使用权。其前提是必须创造集体建设用地流转的良性环境，特别是要大力改善政府部门的服务质量，并建立健全中介机构，为集体土地流转提供市场咨询、经纪、土地评价等项服务。还应采取有效措施，取缔隐性土地市场交易行为。
五是结构亟待调整，地产文化档次需要提升。我区房地产开发企业一个比较突出的问题是企业规模小、实力弱、缺乏竞争力，不仅开发规模小，尚缺乏全国级开发商。就企业自身而言，大多数开发商还缺乏战略性的、超前的理念，这种状况已经不能很好地适应房地产市场迅速发展要求，应该逐步进行调整和组合。适应建设现代化津滨新城区的房地产开发，应该提升一个档次，在今后的房地产开发中，要充分体现新世纪、新东丽的建筑文脉和房地产特色。适应梯次消费，要进一步增加外销，从目前的发展趋势看，天津的房地产将向海河两岸、滨海新区发展。这意味着巨大的房地产市场消费也必然会向天津东南跟进，特别是向东丽聚集，随之而来的现代化津滨新城区房地产文化档次，也需要在国际型、知识型、生态型、特色型上来一个大手笔，“华明世纪花园”、“法兰西风情园”、东丽湖美国小市镇等规划建设的启动，已经让我们看到东丽新城区希望所在。
思考之二，要坚持不断总结和创新实践经验，积极探索具有现代化津滨新城区特色的房地产业发展道路
党的十六大提出了全面建设小康社会的宏伟目标。即住房标准到2020年基本达到“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”。这将日益成为推动总需求增长的重要因素。因此，房地产业是贯穿全面建设小康社会始终的持续推动力。随着我区经济的持续稳步增长和城市化进程的加快，房地产业在满足居民日益增长的物质需求和促进全区经济跨越发展方面，将发挥越来越重要作用。我们应紧紧抓住新世纪、新阶段前20年这一大有作为的战略机遇期，坚持深化改革，不断总结和创新实践经验，积极探索具有现代化津滨新城区特色的房地产业跨越发展道路，今后一个时期应主要做好以下几件事情。
第一，要加强调控土地市场，认真执行土地管理法和城市规划，不断提高土地利用效益
土地是房地产源头，是调控房地产市场的重要手段。实行土地宏观调控，有计划供应，是促进房地产市场持续健康发展的保证条件。按照国务院和市政府有关加强国有土地资源管理的规定，今后应从全区房地产业长期、可持续发展的高度出发，将房地产业的发展与人口的发展、土地资源的保护、环境建设相结合，与国民经济和地方经济的发展相协调。立足当前，着眼长远，依据区情和经济实力以及不同时期生产力发展水平，制定出与房地产业发展相适应的法规政策，切实编制好、执行好城市规划和土地利用总体规划，控制土地出让的规模、条件、时序和位置，不符合城市建设发展的项目不供地，从土地源头上杜绝违章占地、用地及土地的闲置浪费，提高土地的经济效益和社会效益。要大力培育土地市场，促进土地交易的规范化和土地出让信息公开化。土地出让的面积、用途分类、出让基准价格和拆迁补偿的费用标准都应明码标价，并以招标、拍卖等多种公开交易方式进行，为投资者营造公平、公正竞争环境。要不断提高土地利用市场化程度，逐步实现土地配置方式，由计划体制向市场体制的转变。
要进一步发挥土地有形市场的作用，实现政府对土地交易的统一和规范管理。在建立市一级土地有形市场的基础上，我区也应建立相应机构，并下大力量清理、整顿和规范土地市场秩序，禁止划拨土地使用权和集体土地非法上市，为招标、拍卖土地创造必要条件。要扩大土地使用权出让范围，大力推行土地使用权公开出让，除法律规定可以划拨方式取得土地建设项目外，其它用地应全部依法有偿使用。以出让方式供地，除无竞价受让方的项目外，应一律采取招标、拍卖的出让方式，借以促进我区土地市场的运作实现制度化、规范化。从近年的实践看，50年、70年一次性征收土地收益的弊端日益显现，将一次性征收土地出让金变成分年征收土地租金，可以从源头上控制土地的无序供应，降低商品房建造成本，保证房地产业有持续、稳定的资金来源。要有效控制存量划拨土地的入市总量，充分发挥土地收购、整理、储备、出让机制的作用。在目前情况下，要进一步强化对土地供应源头的控制与监管，依照土地利用计划，适时适量收购、储备具有一定规模与开发潜力的成片地块，有计划地组织土地供应，以实现对土地供应总量的宏观调控。依据中央统一要求，对我区农村集体土地的流转，应加强引导、严格管理，防止违反城市整体建设规划和生态环境、不合理占用农用土地。
第二，要进一步优化结构，升级产品，不断推进房地产业的大开发、大发展
全区经济持续快速发展是支撑房地产业发展的最大基础，特别是在住房制度改革取得突破性进展的新形势下，首先要调整好产品结构。我们应深入研究消费者的购房需求，在目前，应大力发展成品房，成品房不但可以节约成本，减少消费，确保住宅结构安全，而且还可以通过投资的增加带动经济的增长。在市场结构方面，要大力启动和开发住宅二级市场，二级市场不搞活，一级市场也搞不好，我市乃至东丽区房地产市场发展空间、发展动力就在二级市场。开放住宅二级市场除了使沉寂多年的存量市场活跃外，最重要的是推动住宅消费，扩大有效需求，增加市场流通，为广大居民提供一个提高和改善居住条件和质量的市场环境。从某种意义上讲，二级市场的活跃充分显示了物业在市场中的自由流通程度，代表了住宅行业的发展水平和市场化程度，纵观市场经济发达的国家和地区，可以肯定地说，住宅二级市场是房地产市场和宏观经济形势和经济发展水平的“晴雨表”。为此，我们应该进一步强化完善商品房市场管理，采取有效措施搞好一手房市场，搞活二手房市场，规范活跃租赁市场，激活中介市场，形成更加活跃的规范的房地产二、三级市场。在产业结构方面，就是不仅要有好的开发商，还要有好的中介商、经纪人和物业管理公司。只有这样，我区的房地产业才能全面兴旺。在进一步优化结构的同时，我们还应更新开发理念，适度超前升级产品，以满足居民对品质的追求。升级产品并不等于发展高价房，而应在升级产品中生产适销对路的产品。下大力量降低商品住宅的开发成本，这样既可促进企业可持续发展，又不会产生滞销房，增加开发商、银行乃至社会的负担。
第三，要不断完善房地产行业自律机制，实施扶优扶强战略
随着房地产市场不断走向成熟和房地产开发走向全国化，使有实力的房地产业快速实现“做大做强”，重新组合已成为趋势。因此，我们必须抓住当前经济结构调整的有利时机，加快企业结构调整和产权制度改革。要按照专业化协作和规模经济原则，逐步形成一批产权清晰、重点突出、品牌优势明显、在产业链条中核心能力强的大公司和企业集团，提高产业的集中度和产品开发能力，使之成为住宅与房地产业开发的骨干。要形成这样的大公司和企业集团，不是机械地合并或简单的数量扩张，关键是要做强，有市场竞争力，有相对多的市场份额，有信誉高的品牌，有好的经济效益。这只能靠市场竞争中的资产重组和兼并，靠市场优胜劣汰机制，不能搞“拉郎配”。政府及相关部门围绕扶优扶强工作，一是要加强引导，依据市场发展变化，适时研究出一些真正能够鼓励企业做大做强的政策；二是强化服务，特别是加快房地产信息化进程，促进管理工作上水平，努力为企业发展创造一个良好市场环境；三是规范管理，强化执法监督，做好企业竞争的裁判，要充分发挥行业协会作用，将一部分原由政府行使的监督管理职能下放给协会。通过协会加强开发企业自身的管理和自律，提高企业信誉度，形成自我监督、自我约束、自我激励、自我发展的机制。要积极创造条件，通过深化改革，加快企业转制步伐，尽快建立现代企业制度，实现经营机制的根本性转变。要积极引导非国有资本规范、有序地进入房地产市场，为各类企业的发展创造平等竞争的市场环境，促进我区房地产业的快速发展。
第四，要从建设国际型、知识型、生态型新城区的高标准出发，进一步提高房地产业开发建设水平
建设现代化津滨新城区，营造城市品牌，坚持国际型、知识型、生态型的标准，是我区房地产业发展的必然取向。因此，在今后的房地产开发建设中，一是要不断提高项目设计水平。开发企业要充分重视新城区规划设计，多出精品，增强项目市场竞争力。对住宅项目，应逐步取消初装修，提高住宅产品档次和标准。要通过丰富多彩的建筑，展现现代化津滨新城区的新形象。二是要加强住宅工程质量管理。开发企业要在住宅项目实施的各个环节突出质量意识，明确质量责任，严格执行国家工程质量强制标准，创立一批具有东丽人文特色、生态型的精品住宅小区，推动全区住宅工程整体上水平。三是要加快住宅小区智能化步伐，今后新开工的项目都应配套建设宽带网络，适应信息化社会对网络硬件的要求，为高速宽带网进入居民家庭创造基础条件。四是要进一步推进住宅产业化进程。产业化的核心是住宅建设各个环节的集约化、标准化。要通过加大技术创新、产品创新力度，加快提升住宅建设国际型、知识型、生态型的品位，打出具有现代化津滨新城区特色的品牌。要通过不断加快新城区住宅体系的研究推广，提高住宅部品、部件的工厂化生产水平，逐步淘汰一批影响生态、环境、环保的落后产品。五是要及时调整经营策略，在科技进步上下真功夫。在今后的新城区开发建设中，要普遍推广应用新技术、新产品、新工艺，不断提高住宅建设科技进步率，打造标准化优质工程。六是要全面提高经济适用房开发水平。随着我区“迁村并点”，农民住宅楼步伐加快，建设一大批经济适用房是扩大内需、发展经济和结构调整的一项重大措施，但经济实用房，不是低质房，同样要在环境设计、质量管理、智能化等方面加大投入，建成高质量的精品。
思考之三，要不断增强工作的前瞻性、科学性，准确判断和把握房地产业开发的走势和主动权
随着我区现代化建设进程加快，海河和城郊结合部综合改造的全面启动，以及住房商品化和住房分配货币化推进，东丽区房地产业必将进入一个全新的发展阶段。未来百姓从“居者有其屋”到“居者优其屋”的转变过程中，家庭住宅面积的扩大，住宅环境的改善，住宅性能、品质的进一步提高以及百姓消费结构的变化，为加快房地产业的发展显现了广阔的前景。特别是天津作为2008年北京奥运会的协办城市，受这种奥运综合经济效应的影响（前七年，后三年），必将进一步拉动房地产业的增长。我区作为天津经济发展的“金色走廊”，正处于这一大发展优势有利交叉点，区内土地资源比较丰富，地价便宜，待开发的土地空间大，房地产实在的价格，健康的市场无疑会吸引更多的投资者。对东丽来说，市场需求在未来十年内，是遍及房地产全行业的。尤其是我区GDP增幅很大，到2007年将达到267亿元，这就使投资和需求都有了保障。随着去年空港保税加工区和我区园区经济“三五一八”工程的启动，以及“六路一广场”改造工程竣工，将全方位提高东丽的整体形象和知名度，它对房地产业的利好将是一个潜移默化的过程。近期房改五大政策出台：即变实物分配为货币分配；大力发展经济住房；全面开放二手房市场；大力发展住房金融，以及住房公积金贷款制度的不断改革，降低了利率，延长了年限，额度增加，这些重大举措必将极大推动房地产市场发展，今后一个时期内，我区的房地产业将呈现几个阶段性发展特征。
一是居民住房改善型、低密度将成为市场需求的主导。随着房地产市场梯级消费结构的形成，越来越多的二次置业者已不再满足“居者有其屋”的低层次需求，社区景观、地产品牌、硬件配套等这一购房“新三大件”越发凸现出来。特别是“健康”概念在楼市中的风行，使得改善型、低密度、低容积率的住宅越来越受到市场的宠爱。尤其是海河沿线改造，许多住宅经过拆迁后都要变成公建，使许多拆迁户向城郊结合部转移。因此城郊型住宅将成为今后发展趋势，同时也为改善型、低密度住宅发展提供了充裕的空间。从发达国家发展低密度住宅的实践看，人均年收入在3000美元的时候是低密度住宅发展的高峰期，而我市乃至东丽区未来一段时间正符合这个条件，这就为城郊型、低密度住宅发展展现了良好前景，随着我市整体规划的战略东移，海河下游、津塘路沿线周边及卫国道至滨海机场周边是发展改善型、低密度住宅的重点区域。这必将拉动我区的房地产市场。
二是经济适用房仍将是改善需求阶段市场的热点。我市海河改造工程和一批重大城建基础设施和公共福利设施项目的陆续展开，以及我区大规模“迁村并点”工程的实施，将出现大批拆迁居民，而拆迁居民多为经济适用房的适用对象。经济适用需求量也将随之增大。在以改善需求为主导的市场环境下，消费者将更看重房屋的实用性和经济性。配套设施、建筑品质和社区环境将是未来几年消费者选购住房的主要考虑因素。在这种市场条件下，政府相关部门应积极引导开发企业结合阶段性需求特征进行市场定位，避免由于不符合实际的开发而造成房屋积压。
三是房价与购买力的矛盾仍是制约有效需求的重要因素。改善需求是介于安居需求与康居需求之间的过渡期，在这个消费阶段，房价与购买力间的矛盾仍是制约住房者需求的重要因素。依据有关部门对日前环城区居民家庭收入水平测算，房价与收入水平之比约为7.3：1，距世界银行测算的房价与收入合理比值（3：1或6：1）区间的上限还存在一定的差距，这将有赖于我们通过大力发展经济，妥善安置待业人员，进一步增加居民收入，不断提高居民购买力水平来认真加以解决。
四是住房市场体系的完善将成为启动房地产市场的关键。随着我区经济的发展，我区居民正向宽裕型小康迈进。在居民住房改善型需求占主导的情况下，居民实现住房改善的最现实途径，就是通过住房市场出售私房或置换住房变现，再通过个人支付、抵押等方式追加资金，达到购新房的目的。但由于现有的住房市场体系发展尚不完善，发展规模和开发程度都存在一定的差距，即使已经发展起来的市场，如评估、物业、产品交易、装饰、维修等，也很不规范，损害消费者利益的情况时有发生。这种状况不利于激活房市，盘活存量住房，并将制约房地产的开发与发展。因此，今后一个时期，进一步完善房地产业市场体系，更好地发挥其流通载体功能，是启动我区房地产大发展的关键一环。
展望我区新世纪、新阶段房地产业市场的发展趋势，机遇与挑战并存，发展与困难同在。我们必须坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，认真贯彻党的十六大和市、区第八次党代会精神，从与时俱进、开拓创新、跨越发展、“苦干五年争第一”的新要求出发，迎难而上，积极扩大投资，培育需求，提高附加值，不断加快我区房地产业结构调整和住宅产业化进程，为拉动东丽经济增长，尽快实现现代化、城市化宏伟目标做出新的贡献。
2003年10月
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